حققت أسعار العقارات الكندية مكاسب مثيرة للجدل خلال العام الماضي، خاصة في ضواحي المدن الكبيرة. نظرت دراسة جديدة من بنك كندا في هذه الظاهرة، ولاحظت الفجوة بين مراكز المدن والضواحي التي تضيق بسرعة خلال العامين الماضيين. ويتساءل البنك المركزي عما إذا كان هذا تحولًا دائمًا، أم من المحتمل أن تكون هذه ظاهرة يتم ملاحظتها بشكل متكرر تسمى “عدوى الفقاعة”. يحدث هذا حرفياً في كل فقاعة عقارية، حيث يُظهر مشترو الفقاعات سلوكًا متشددًا مماثلًا في ذروة كل دورة عقارية.

ارتفعت أسعار العقارات الكندية بشكل أسرع في الضواحي البعيدة

عادةً ما تتطلب العقارات علاوة لكونها تقع بجوار وسائل الراحة. وبالتالي، تميل العقارات في مراكز المدن إلى الحصول على علاوة كبيرة على أسعار المنازل في الضواحي. يُعرف هذا باسم نظرية العطاء الإيجاري.

تستند نظرية عرض الإيجار على فرضية أن مستخدمي الأرض سيتنافسون على القرب لاستخدام المرافق. كلما زاد الاستخدام المحتمل، زادت الأقساط التي تحملها الأرض المركزية. وجد بنك كندا أن قسط مركز المدينة كان كبيرًا قبل الوباء، لكنه تقلص مع استمرار إجراءات الصحة العامة وانخفاض المعدلات.

إن النظر إلى أكبر 15 منطقة حضرية CMAs يظهر بوضوح هذا الاتجاه. في غضون 5 كيلومترات من وسط المدينة، ارتفعت الأسعار بنسبة 19.4٪ من عام 2019 إلى عام 2021.

وكلما زاد النمو، بلغ النمو ذروته عند 46٪ خلال نفس الفترة، بين 70 و75 كيلومترًا من وسط المدينة. إذا استمر النمو الأسرع في مناطق بعيدة، فقد يبدأ في التآكل بسعر مخفض للعيش بعيدًا عن موارد المدينة. هذا يقلل من جاذبية المدن التابعة، مما قد يقتل نموها قبل النضج.

يتقلص الخصم للعيش بعيدًا عن منطقة الأعمال في المدينة بسرعة

الفجوة الضيقة بين شراء منزل في المدينة وضاحية بعيدة لا تقل عن كونها رائعة. يوضح الرسم البياني أدناه الخصم المقدر للمعيشة بعيدًا عن وسط المدينة بمرور الوقت. في عام 2016، كان العيش على بُعد 80 كم من وسط المدينة يوفر خصمًا بنسبة 36٪ تقريبًا من الحي التجاري بالمدينة.

تدريجيًا تقلص هذا الخصم إلى عام 2021. وبحلول عام 2019، كانت أسعار الضواحي نفسها أقل بنسبة 29٪ فقط من وسط المدينة. بحلول عام 2021، تقلص إلى 11٪ فقط. ليس بالضبط خصم كبير للعيش 80 كم من وسط المدينة، أليس كذلك؟

من المهم ملاحظة أن هذا الاتجاه كان يحدث قبل الوباء. كانت المعدلات منخفضة بشكل سخيف قبل عام 2020، مع بدء التقييمات بالفعل في الظهور في المدن الكبيرة في كندا. ومع ذلك، لو استمر اتجاه ما قبل عام 2020، فإن تقديرات بنك كندا قد تقلص الخصم إلى 23 ٪ فقط أقل من أسعار وسط المدينة. ليست كبيرة تمامًا، لكن الفجوة الحالية أقل من نصف الحجم.

يطلق عليه Bubble Contagion، ويحدث كل فقاعة عقارية

نظر باحثو بنك كندا في بيانات المسح وخلصوا إلى أن هذا الاتجاه كان مدفوعًا بتغيير السلوك أثناء الوباء. تتأمل نهاية الدراسة ما إذا كان هذا التحول دائمًا، وماذا يعني ذلك. هناك مشكلة واحدة فقط في هذا السرد – لم يكن هذا فريدًا في عشرينيات القرن الحادي والعشرين. ترى كل فقاعة عقارات أن هذا يحدث حرفيًا، ويطلق عليه عدوى الفقاعات.

تحدثنا عن أسعار المساكن في الضواحي وعدوى الفقاعات العام الماضي، بما في ذلك النقطة المتعلقة بنظرية عرض الإيجار. وجد الباحثون الأكاديميون المقيمون في تايوان أنه مع زيادة الفقاعات بشكل كبير، يتم دفع الطلب (سواء الحقيقي أو التخميني) بعيدًا عن وسط المدينة، إلى الضواحي. تدفع الفقاعات الأسعار إلى مستويات مرتفعة للغاية، ويعتقد المشترون أنها فرصتهم الأخيرة لشراء العقارات في أي مكان بالقرب من مدينتهم. هذا يجبرهم على تقديم عطاءات لكل ما يمكنهم تحمله، بغض النظر عن الأقساط المدفوعة عادةً مقابل وسائل الراحة. الخطر الوحيد المتصور هو عدم امتلاك منزل.

نعم، لقد ساعد الوباء في تسريع هذا الاتجاه – لكن هذا يحدث دائمًا. تقرأ دراسة عدوى الفقاعة: “… صدمة الطلب غير الطبيعية تعتبر فقاعة”.

من المحتمل أن يكون هذا بسبب الظروف التي تخلق رأس مال منخفض للغاية يفوق نمو الدخل الإنتاجي. كما نوضح في الرسم البياني التالي الغوص في أرشيفات الصحف، يظهر دائمًا تبرير سبب مغادرة الناس وسط المدينة.

لا يهم إذا كان الناس فجأة يرغبون حقًا في شراء منزل بسبب الأسعار المنخفضة. إن الزيادة المفاجئة في السعر والتي لا تؤدي إلى تغيير في أساسيات السوق المحلية ليست حركة سعر منطقية.

وجد الباحثون أنه عادةً، نظرًا لأن عدوى الفقاعات تدفع أسعارًا أعلى، فإن تضييق الفجوة ليس له ما يبرره دائمًا. عادةً ما تمثل أسعار الضواحي التي تضيق من المدينة فقاعات أكبر، مما يجعلها عرضة لتصحيح أسعار المنازل بشكل أكبر. بشكل أساسي، تمر أسعار المضاربة التي يتم تداولها في هذه المنازل من خلال اكتشاف الأسعار ، ومعرفة ما يجب أن يكون الخصم مع ظروف الائتمان الطبيعية.

هل كانت هذه المرة مختلفة؟ إنه دائمًا نفس المسار، لكن له ما يبرره لأسباب مختلفة.