شهدت العقارات الكندية بالفعل تحولًا خلف الكواليس بعد أن أدى الفشل التنظيمي إلى تغييرات في كيفية عمل الأسواق. هذا الأسبوع، اتهمت شرطة الخيالة الملكية الكندية RCMP اثنين من تجار العقاريين البارزين بالاحتيال، ويأتي الاتهام بعد تحقيق دام نصف عقد، مصحوباً فشل تنظيمي منذ ما يقرب من 10 سنوات. لم يتم إثبات المزاعم، لكن الإحراج جعل المنظمين يتدافعون. من المتوقع أن يكون له تأثير كبير على العملية التي ساعدت في تغذية طفرة العقارات في كندا.
إشعار أرسلته RCMP هذا الأسبوع يخطر الجمهور بأنه تم فرض رسوم على شخصين من شركة Fortress Real Developments
جواد راثور (من ماركهام):
أتهامه بالاحتيال خلافًا للمادة 380 (1) (a) من القانون الجنائي
اللجان السرية، خلافًا للمادة 426 (1) (a) من القانون الجنائي.
فينس بيتروزا (من ريتشموند هيل):
الاحتيال خلافًا للمادة 380 (1) (a) من القانون الجنائي؛ و
اللجان السرية، خلافًا للمادة 426 (1) (a) من القانون الجنائي.
بدأ التحقيق، الذي أطلق عليه اسم Project Dynasty، في عام 2016 بعد أن تلقت الشرطة شكوى عامة تتعلق بالأنشطة التجارية لشركة Fortress Real Developmentsعلى وجه الخصوص، حيث تم تلقي شكاوى بأن الشركة حصلت عن طريق الاحتيال على استثمارات عن طريق الرهون العقارية المشتركة.
ما هي الرهون العقارية المشتركة؟
استثمارات الرهون العقارية المشتركة: هي قروض عقارية تمنح من خلال مجموعة من المقرضين حيث تقوم مجموعة من رؤوس الاموال بجمع أموالهم والظهور كمقرض كبير واحد من أجل الحصول على الصفقات التي يصعب تمويلها، ويعتبر هذا النوع من الإقراض بإقراض خاص في الأساس، ويجني مدفوعات فائدة عالية ورائعة.
تبدو الرهون العقارية المشتركة وكأنها عملية احتيال، ولكن لها في الواقع غرضًا مشروعًا، تتطلب المشاريع الكبيرة رأس مال أكبر من الذي يقدمه المقرضين الفرديون، وهنا يصبح هذا الأمر أكثر تعقيدًا نظرًا لأن تقييمات الأراضي يمكن أن تستند إلى الإمكانات المستقبلية، وليس القيمة الحالية.
يصبح من الخطر للغاية تبرير ما إذا كان المقرض ليس لديه ما يؤمن القرض، وهنا يأتي دور الرهون العقارية المشتركة. المشكلة هي أن المستثمرين يتم تضليلهم في بعض الأحيان بشأن المخاطر التي تنطوي عليها. نظرًا لأن البداية كانت غير منظمة إلى حد كبير، وخلية من المعايير.
FSRA ، منظم الاستثمار في أونتاريو ، يحذر من أن الرهون العقارية المشتركة ليست للمستثمر العادي، وغالبًا ما يتم الترويج لها على أنها ذات عائد مرتفع ومنخفضة المخاطر و”مضمونة بالكامل”.
صحيح أنه سيتم استخدام استثمارك في إنشاء رهن عقاري يتم تسجيله وتأمينه مباشرة مع الأرض أو المبنى المرتبط بهذا الرهن العقاري، لكن تذكر، إذا حدث خطأ ما في المشروع، وكانت قيمة الضمان مقتصرة على قيمة الأرض، فقد تحتل مرتبة متأخرة عن المقرضين والمستثمرين الآخرين وقد لا تستعيد أموالك، هذا لأن قيمة الأرض قد تكون كافية فقط للدفع لهؤلاء المقرضين ذوي الرتب السابقة، وهذا ما حذرت منه FSRA (اقرأ هنا).
ساعد ازدهار العقارات الكندي في تزويد المدفع بالوقود، وتخطى المستثمرون الأعلام الحمراء
أدى ازدهار العقارات في كندا إلى ازدهار الرهون العقارية المشتركة، حيث كانت شركة Fortress Developments لاعباً كبيراً في السوق العقاري الكندي، حيث استقطبت ما يقرب من مليار دولار من الاستثمارات، في حين كانت هناك علامات على أن المستثمرين يجب أن يمارسوا مزيدًا من التدقيق، لكن تم إسكاتهم.
كان الرد على تغريدة من المحلل البارز بن رابيدو أحد تلك الاشارات الحمراء، كان معظمنا قد قرأ تعليقاته، وربما نسيناها في غضون أيام قليلة حيث أسفرت تغريدة لـ رابيدو في 2015 عن قيام Fortress برفع قضية تشهير ضده. ومن لديه الخبرة في مجال الاستثمارات، يعلم أن المحللين ينتقدون الشركات، والشركات التي تعتقد أن المحللين بعيدون جدًا إما أن تتجاهلهم أو تثبت خطأهم. ولكن أولائك الذين يعرفون أن الانتقاد قد لمسهم، يميلون إلى إطلاق إنذارات قضائية أكثر من الذين يتجاهلون الادعاءات، أو يصححونها.
بحلول عام 2016، تم رفع دعوى قضائية ضد Fortress من قبل مستثمرين زعموا أنهم تعرضوا للتضليل. وفي حدث آخر وبحلول عام 2017، رفضت محكمة في أونتاريو الدعوى المرفوعة ضد المحلل البارز بن رابيدو باعتبارها لا تستحق، بموجب قوانين مكافحة الاستراتيجية ضد المشاركة العامة SLAPP.
في نفس العام، كان الرؤساء في هيئة تنظيم الأوراق المالية في أونتاريو يتباحثون في ظروف رفض هذه القضية، ولاحظوا بأنه لم يكن المستثمرون الفئة الوحيدة التي طالبت بإجراء تحقيق فحسب، بل كانت أيضًا مصلحة الضرائب الكندية CRA قد طالبت بتحقيق مشابه لم يتم الكشف عنه في عام 2013، منذ ما يقرب من عقد من الزمان، طالبت به الجهة المنظمة النظر في فعاليات شركة Fortress، وتوصل تحقيق إلى وجود وثائق تفيد بأن قد CRA حذرت من أن بونزي هو راس الهرم، حتى أن ضابط الامتثال الخاص بها قام بفحص المنظم لإغلاق القضية بعد شهر واحد.
كانت الاتهامات نتيجة تحقيق طويل نصف عقد من RCMP
تم توجيه التهم هذا الأسبوع، من خلال RCMP والذي كانت نتيجة عمل خطة Project Dynasty والتي بدأت في عام 2016 (!) لكنها لم تصبح علنية حتى مداهمات مكاتب الشركة في عام 2018. بعد المداهمة، قالت الشرطة أن Fortress قد ضخمت قيم العقارات وضللت المستثمرين بشأن الأخطار المحيطة بهذا النوع من المشاريع، كما وانخرطوا في الاحتيال من خلال تنظيم مخططات مستمرة، ولم يكشفوا عن المخاطر المختلفة للوسطاء والمستثمرين، كما يقرأ إشعار الاتهام هذا الأسبوع الذي قدمته RCMP.
من جهة أخرى خرج بيتروزا، أحد المتهمين في هذه القضية، وبعد توقف دام 3 سنوات هذا الأسبوع على تويتر ليعلن براءته وشريكه شريكه من التهم الموجهة أليهم.
I have retained a lawyer and plan to vigorously defend against the charges. Here is my lawyer’s statement: “Mr. Petrozza engaged with the RCMP throughout their investigation, and he is surprised and disappointed that they decided to lay charges.
— Vince Petrozza (@vincepetrozza) June 21, 2022
ولكن التغريدات لن توقف مجرى القضاء، حيث من المقرر أن يمثل المتهمون أمام المحكمة في 3 أغسطس 2022 ، في قاعة المحكمة رقم 112 في محكمة العدل في أونتاريو ، أولد سيتي هول كورت هاوس ، 60 Queen Street West.وهذا التحقيق هو مثال رائع على التزام شرطة الخيالة الملكية الكندية بالحفاظ على أمان مجتمعاتنا وبداية تنظيف السوق العقاري من المجرمين من وتعطيل أدوات الجريمة المالية بشكل فعال.
بغض النظر عن النتيجة، هذه مؤشرات تدل على أن ضوابط تجارة العقارات في كندا ستتغير بشكل جذري، حيث بدأت وكالة تنظيم الأوراق المالية الكندية CSA، التي تسهل التنظيم المنسق عبر المدن، إطار عمل الرهن العقاري الجماعي، وقد أدى ذلك إلى الخطوات الأولى لتنظيم تجارة كانت تمثل غرب المقاطعة المتوحش.
يحذر المنظمون الإقليميون المستثمرين صراحةً من المشاركة في الرهون العقارية الجماعية، ووصفوها بأنها غير مناسبة ومحفوفة بالمخاطر بالنسبة لشخص عادي، كما وقالوا إنهم يسعون حاليًا بالعمل على إضافة قوانين من شأنها زيادة التنظيم لهذه التجارة. وبالمثل، حذرت نوفا سكوتيا المستثمرين من أن الرهون العقارية المشتركة محفوفة بالمخاطر الكبيرة.
إذا كان لديك أي معلومات حول هذه القضية أو اي شكوى ضد المشاريع الاحتيالية أو غسيل الأموال أو أي جريمة أخرى، يمكنك الاتصال بالشرطة المحلية، RCMP في أونتاريو
Phone: 1-800-387-0020 or Crime Stoppers number: 1-800-222-8477
