اعتقد Hasmukh Patel وزوجته أن منزلًا جديدًا في ريتشموند هيل ، سيكون المكان المثالي بالنسبة لهما للتقاعد في غضون بضع سنوات ، ولكن في غضون عام من توقيع اتفاقية شراء ما قبل البناء ، تحولت خطة الزوجين التي تضمنت اقتراض 250 ألف دولار من خلال خط ائتمان لدفع ثمن الوديعة إلى كابوس.

تم إلغاء مشروع 72 تاون هاوس – Boss Luxury Towns – من Ideal Developments في الخريف الماضي بعد أن فرضت هيئة تنظيم بناء المنازل في أونتاريو على المطور رسومًا للعمل بدون ترخيص ورُفضت لاحقًا ترخيصًا من قبل هيئة الرقابة الإقليمية.

ومنذ ذلك الحين ، بدأ المقرضون المضمونون للمشروع في إجراءات الحراسة القضائية لبيع أرض التطوير بالقرب من شارع يونج ستريت وبوند كريسنت لاسترداد قروضهم. إذا وافقت المحكمة على البيع يوم الثلاثاء ، فقد تم إخبار باتيل وغيره من مشتري المنازل المستقلة بأنه من المحتمل ألا يتبقى أي أموال لسداد ودائعهم.

يقول باتيل: “أنا في الأساس قتلت ، لأن ماذا سأفعل الآن؟ ، ما جمعته طيلة حياتي مع أموال المعاشات التقاعدية ، وأموال المعاش التقاعدي لزوجتي ، كل شيء سيذهب إلى البنك.”

الملايين من الودائع غير محمية
الرجل البالغ من العمر 61 عامًا هو واحد من 29 مشترًا أكدوا أنهم وضعوا ودائعهم بقيمة 5.7 مليون دولار في مشروعين تم إلغاؤهما من مشروعين لشركة Ideal Developments حيث لم يبدأ البناء أبدًا. وتتراوح ودائعهم الفردية من 120 ألف دولار إلى 250 ألف دولار ، ومن المتوقع أن تخسر مجموعة المشترين مجتمعة مبلغ 2.8 مليون دولار لأن برنامج ضمان المنزل في أونتاريو لا يحمي سوى 100000 دولار كحد أقصى لودائع المنازل بالتملك الحر – وعلى عكس الشقق ، لا يُطلب من المطور الاحتفاظ بالودائع كضمان.

بالنسبة لباتيل ، قد يعني ذلك خسارة 150 ألف دولار وتأخير تقاعده إلى أجل غير مسمى حيث يثول باتيل: “زوجتي لا تستطيع العمل. علي أن أفعل شيئًا”. “كل شهر ، أدفع فائدة قدرها 700 دولار على الأموال التي اقترضتها من البنك”.

 مؤسس شركة Ideal Developments ، Shajiraj Nadarajalingam يقول: أن المطور لا يمكنه التعليق على هذه القصة لأن الأمور المتعلقة بالعقارات معروضة على المحاكم ، “سأقول إننا سنواصل القيام بكل ما يمكننا القيام به بشكل معقول لمساعدة المشترين فيما يتعلق بمصالحهم في العقارات المعنية”.

الملايين من الودائع غير محميةمن المتوقع أن تخسر مجموعة المشترين مجتمعة 2.8 مليون دولار لأن برنامج ضمان المنزل في أونتاريو لا يحمي سوى 100000 دولار كحد أقصى لودائع المنازل بالتملك الحر – وعلى عكس الشقق ، لا يُطلب من المطور الاحتفاظ بالودائع كضمان ، وبالنسبة لباتيل ، قد يعني ذلك خسارة 150 ألف دولار وتأخير تقاعده إلى أجل غير مسمى حيث يقول: “زوجتي لا تستطيع العمل. علي أن أفعل شيئًا”. “كل شهر ، أدفع فائدة قدرها 700 دولار على الأموال التي اقترضتها من البنك”.

مؤسس شركة Ideal Developments ، Shajiraj Nadarajalingam ، يقول: أن المطور لا يمكنه التعليق على هذه القصة لأن الأمور المتعلقة بالعقارات معروضة على المحاكم.واظاف ايضا “سأقول إننا سنواصل القيام بكل ما يمكننا القيام به بشكل معقول لمساعدة المشترين فيما يتعلق بمصالحهم في العقارات المعنية”.

كان من غير المألوف أن تنهار مشاريع ما قبل البناء ، لكنه يحدث في كثير من الأحيان لأن سوق العقارات في منطقة تورنتو الكبرى قد جذب المطورين الجدد إلى هذا المجال ، كما يقول المحامٍ العقاري لبمخضرم في تورنتو قال جون زيناتي.: “هناك الكثير من الأموال التي يجب جنيها” ، هذا عندما يكون لديك احتمالية أكبر لهذه الأنواع من المواقف حيث ربما لا يمتلك المنشئ الخبرة للتعامل مع التمويل وبناء المشروع بشكل صحيح.”

مطور متهم بالبيع غير القانوني المزعوم
في أغسطس 2021 ، كانت الشركة الفرعية التي تقف وراء مشروع باتيل – Ideal (BC) Developments Inc. – أول شركة بناء تتكلفها هيئة تنظيم تشييد المنازل (HCRA) منذ أن بدأت هيئة الرقابة عملياتها في فبراير 2021 ، ويواجه المطور 10 تهم تتعلق بالبيع غير القانوني المزعوم للدخول في اتفاقيات شراء وبيع بدون ترخيص لمنازل مستقلة في مشروع Boss Luxury Towns ودون أن يكون مسجلاً في برنامج ضمان المنزل في أونتاريو من خلال شركة Tarion Warranty Corporation ، ولم يتم اختبار أي من التهم في المحكمة.

بعد شهر ، رفضت HCRA منح ترخيص Ideal (BC) Developments ، ورفضت تجديد تراخيص شركتين تابعتين أخريين ، وجددت ترخيص Ideal Developments Inc. بشرط أنها تستخدم الترخيص فقط لإكمال بناء منزل فاخر مخصص في ماركهام حيث تقدم شركة Ideal Developments والشركات التابعة لها استئنافًا لقرارات ترخيص HCRA أمام محكمة استئناف الترخيص ، والتي لم تحدد بعد جلسة استماع للقضية.

صفقة على إغلاق مع ودائع كبيرة من المشترين
وافق باتيل على إيداع مبلغ 250 ألف دولار لمنزله الريفي في مايو 2021 لأنه قال إنه إذا فعل ذلك ، فقد وعد المطور بمنحه خصمًا قدره 200 ألف دولار على سعر الشراء عند الإغلاق. العرض هو “مثال متطرف” على سبب قول زيناتي إن على المشترين المحتملين مراجعة اتفاقيات الشراء والبيع من قبل محام قبل التوقيع على الخط المنقط.

والمحامي زيناتي: “كان المحامي سيقول – أو كان ينبغي أن يقول – انظر ، هناك خطأ ما “. “يتم تحفيزك لإنتاج وديعة كبيرة ، غير مضمونة ، على فكرة أنك تحصل على خصم.” حيثباتيل ليس الوحيد الذي قال إنه تم بيعه في منزله المستقل بناءً على صفقة بقيمة 200000 دولار.

قام Yen-Hui Fa بإيداع مبلغ 250 ألف دولار في مارس 2020 لوحدة في تطوير Ideal’s Richmond Towns لأنه قال إنه حصل على نفس الخصم. ولكن مثل مشروع باتيل ، تم إلغاء تطوير Richmond Towns في Major Mackenzie Drive و Lennox Avenue في أكتوبر من العام الماضي بعد عدم تجديد تراخيص المطور.

لا بناء ، ولكن ذهب الإيداع
قال فا ، وهو مشتري منزل لأول مرة: “يجب أن يحاسبوا ، حيث لم يكن هناك نوع من البناء ومع ذلك فهم غير مستعدين لإعادة وديعتي”.

بعد أشهر من محاولة الاتصال بالمطور لاستعادة وديعته دون نجاح ، رفع فا دعوى قضائية ضد المطور و Nadarajalingam في محكمة أونتاريو العليا في فبراير لاسترداد وديعته البالغة 250 ألف دولار بالإضافة إلى 300 ألف دولار كتعويضات مرتبطة بالإهمال المزعوم الذي أدى إلى فقدان المطور تراخيصه.

وقال فا: “هناك الكثير من عدم اليقين ، لدي صديقة ، نريد أن نتزوج وننشئ أسرة أيضًا ، ولكن الآن كل شيء متوقف مؤقتًا بسبب حقيقة أننا خفضنا 250 ألف دولار.” وفي بيان دفاعها ، قالت شركة Ideal Developments الفرعية للمشروع و Nadarajalingam إنه لا يوجد شرط للاحتفاظ بأموال وديعة Fa. بعد عدم تجديد ترخيص Ideal ، يقول ملف المحكمة إن رهن المطور على العقار قد تخلف عن السداد وقام المرتهن بإدراج العقار للبيع.

“تم استخدام أموال الودائع لتكاليف التطوير (التي تضمنت أتعاب الاستشاريين وتكاليف التسويق والمبيعات) وتحمل تكاليف الأرض (مثل مدفوعات الرهن العقاري وضرائب الملكية). لذلك ، فإن Ideal MM ليست في وضع يمكنها من إعادة وديعة المدعي ، “يقرأ بيان الدفاع.

قال ماثيو آر هاريس ، المحامي المختص في قضايا الافلاس:  ” إنه بمجرد أن يبدأ الدائنون المضمونون في محاولة بيع أرض التطوير لاسترداد ما عليهم ، فإن مشتري الوحدات يتركون في موقف صعب” ، ويقول هاريس ايضا : “ليس هناك إجابة سهلة ، يمكن للأفراد النظر في اتخاذ إجراءات ضد شركة أو فرد معين ، ولكن عادة ما يكون من غير المحتمل أن يكون هناك أي شخص يلاحقهم في هذه المرحلة.”حيث إنه في حين أنه قد يبدو غير عادل للمشترين الذين قاموا بإيداع ودائع كبيرة ، إذا لم يكن لدى المقرضين الكبار ضمان من خلال الرهون العقارية على العقارات المطورة ، فلن يقرضوا المال ولن يكون هناك تمويل لهذه أنواع المشاريع في المقام الأول.

تحذير مهم للمستثمرين في مجال العقارات والبناء

المحامي زيناتي ينصح: لحماية نفسك ، تأكد من تأمين إيداعك ، واطلب من محامٍ مراجعة اتفاقية العلامات الحمراء والقيام بواجبك على المنشئ ، ويظيف “في الواقع نطلب من العملاء أن يذهبوا ويطرقوا على بعض الأبواب ويسألون الأشخاص الذين اشتروا من هذا البناء قبل كيف كانت تجربتهم”. وشدد على ان” تعرف من هم قبل الدخول في مثل هذا العقد الضخم.”