وصلت أسعار العقارات العالمية إلى مستوى من المبالغة في التقييم لم نشهده منذ ثلاثة عقود، تظهر بيانات بنك الاحتياطي الفيدرالي الأمريكي في دالاس (الاحتياطي الفيدرالي) أن نسبة أسعار المنازل إلى الدخل قد ارتفعت بشكل ملحوظ العام الماضي. تُظهر النسبة، وهي مؤشر تقييم أساسي، أن أسعار المنازل العالمية إلى الدخل قد تجاوزت الذروة خلال الفقاعة العالمية لعام 2006. تواجه الأسواق الآن أكبر فجوة منذ أوائل التسعينيات.
نسبة سعر المنزل إلى الدخل
تعتبر نسبة سعر المنزل إلى الدخل مؤشرًا أساسيًا لأسعار المساكن. الأمر واضح ومباشر كما يبدو، هو نسبة أسعار المساكن إلى الدخل المتاح. في حد ذاته، لا يعني ذلك كثيرًا، ولكنه يعرض مع مرور الوقت السياق التاريخي لكليهما. تشير النسبة المتزايدة إلى أن أسعار المساكن تنمو بشكل أسرع من الدخل، ويرجع ذلك عادة إلى الائتمان الزائد. تشير النسب المنخفضة إلى أن الدخل أفضل من أسعار المساكن، ويرجع ذلك أحيانًا إلى تصحيح الإسكان الذي أدى إلى إزالة أوجه القصور.
نظرًا لأنه ليس من المنطقي مقارنة بلدان مختلفة بمقاييس مختلفة مثل أسعار الفائدة مباشرةً، تتم فهرسة القيم. يقوم باحثو مجلس الاحتياطي الفيدرالي بتقييم نسبة 25 اقتصادًا متقدمًا وإنشاء سلة مرجحة ديناميكيًا، على غرار التضخم. من خلال قياس النسب العالمية، يمكننا معرفة ما إذا كانت ظاهرة عالمية أو محلية. تسمى الظواهر العالمية بالأحداث المتزامنة وتميل إلى أن تؤدي إلى أخطار أكثر من سوق أو سوقين يسيران في البحر.
قفزت أسعار المنازل العالمية بأكثر من 10٪ أسرع من الدخل في عام 2021
يُظهر مؤشر أسعار المساكن العالمية في 25 اقتصادًا متقدمًا أن الدخل يفشل في مواكبة الارتفاع. أظهر المؤشر نموًا سنويًا بنسبة 10.2 ٪ في الربع الرابع من عام 2021، مما يعني أن أسعار المنازل نمت بشكل أسرع بكثير على نطاق عالمي. عندما ترتفع أسعار المساكن في بلدان مثل كندا والولايات المتحدة بأكثر من 3 أضعاف وتيرة الدخل، فمن السهل فهم هذا الإحصاء.
الفجوة بين أسعار المساكن والمداخيل تتسارع في النمو
هل تبحث عن نقطة بيانات لفهم مدى سرعة العام الماضي؟ يحتاج المرء فقط إلى النظر إلى القاع. بعد الأزمة المالية العالمية GFC التي ألحقت الضرر بأسواق الإسكان العالمية، وصل المؤشر إلى القاع في الربع الثاني من عام 2012، حيث ارتفع الربع الرابع 2021 بنسبة 19.6٪. بعبارة أخرى، شهدت الدورة التي استمرت قرابة عقد من الزمان ارتفاع أسعار المساكن بوتيرة أسرع من ارتفاع الدخل. خلال تلك الفترة، حدث أكثر من نصف انقطاع الاتصال بأحدث سنة للبيانات. هذه زيادة حادة، وتؤدي إلى مزيد من عدم الاستقرار العالمي.
أسعار المنازل العالمية الآن مبالغ فيها أكثر مما كانت عليه في عام 2006
النسبة العالمية لسعر المساكن إلى الدخل، وهي مقياس أساسي للتقييم الذي يظهر أن نمو أسعار المساكن قد فاق الدخل بشكل كبير في الآونة الأخيرة.
الفجوة العالمية بين أسعار المنازل والدخل أكبر من عام 2006
شهد المؤشر الأساسي أخيرًا ارتفاع مبالغ في التقييم فوق فقاعة الإسكان العالمية لعام 2006. وصلت أسعار العقارات العالمية إلى ذروتها في آخر مرة على أساس نسبة سعر المنزل إلى الدخل في الربع الرابع من عام 2006، حيث ارتفعت منذ ذلك الحين بنسبة 1.4٪ في الربع الرابع من عام 2021. وهناك نوعان من الوجبات الجاهزة الجديرة بالملاحظة من نقطة البيانات هذه.
أولاً، كان الربع السابق أقل بنسبة 0.7٪ من الذروة، لذا فقد تجاوزت أسعار المساكن هذا المستوى. إن طفرة أسعار المساكن العالمية حقيقية. وكذلك الحال مع ركود الدخل العالمي.
ثانيًا، لم تكن أسواق العقارات العالمية باهظة الثمن إلى هذا الحد منذ عام 1992، فقاعة الإسكان العالمية السابقة. عمليا جيل كامل لم يشهد دخولهم تتراجع عن تكاليف المأوى بهذه السرعة.
في الشهر الماضي، خلص بنك التسويات الدولية BIS إلى أن طفرة أسعار المنازل كانت بسبب الائتمان السهل المتزامن. أدركوا أن بعض تحركات الأسعار ترجع إلى ارتفاع أسعار الفائدة، ووجدوا أن غالبية المكاسب ترجع إلى سهولة الائتمان. خلقت أخطاء السياسة النقدية حول العالم فقاعة مصحوبة بارتفاع التضخم لعدة عقود.
