بعد الجهود التي بذلها بنك كندا والتي ادت نوعاً ما لتهدئة سوق العقارات من خلال رفع أسعار الفائدة إلى إعادة تفكير التجار المتربصين وأصحاب المنازل على حد سواء في نوع الرهن العقاري الذي يمكنهم تحمله، حيث قام بعض خبراء الرهن العقاري والاقتصاديين بشرح العوامل التي يجب أن يأخذها المستهلكون في عين الاعتبار أثناء معالجة الأرقام الخاصة بمدفوعات الإسكان الشهرية في خضم بيئة ارتفاع أسعار الفائدة الحالي، وهذا يتطلب من الاشخاص أن يتعرفوا على الأنواع المختلفة للرهون العقارية المتاحة لهم.
يوفر الرهن العقاري ذو السعر الثابت لمشتري المساكن معدل فائدة ثابت لفترة محددة ، والتي يتم تحديدها عادةً بزيادات تتراوح من 3 إلى 5 سنوات على طول مدة الرهن العقاري، ولا تتأثر هذه المعدلات على الفور بتحركات أسعار الفائدة في بنك كندا، حتى إذا كان من الممكن تحقيق الارتفاعات المتوقعة في السعر الذي تعرضه، وبالتالي فهي توفر قدراً أكبر من القدرة على التنبؤ في مدفوعاتك الشهرية طوال مدة الرهن العقاري الثابت.
بينما يتغير معدل الرهن العقاري المتغيّر استجابةً لقرارات سعر الفائدة لبنك كندا ، حيث تربط المؤسسات المالية أسعارها الأساسية بالسعر القياسي للبنك المركزي، وستحصل على خصم علاوة على ذلك. على سبيل المثال ، قد يوفر لك عقد الرهن العقاري متغير السعر اليوم معدلاً أولياً يبلغ 3.2 بالمئة مطروحاً منه 0.6 بالمئة.
الرهن المتغيّر مقابل الرهن الثابت
لفت الخبراء إلى أن المعدلات المتغيّرة عادةً ما تكون أقل من نظيراتها ذات السعر الثابت، ويعد الفارق بينهما العامل الرئيسي لمعرفة كيف يمكن أن يؤثر هذان النوعان من الأسعار على استراتيجيات الدفع الشهرية، ومثالاً على ذلك ، يبلغ معدل الرهن العقاري المتغير النموذجي اليوم بين 2.3بالمئة و 2.6بالمئة، في حين تأتي المعدلات الثابتة عند حوالي 3.89بالمئة. ما يعني أن الفارق يبلغ حوالي 1.6بالمئة.
يُذكر أن هذا الفارق يميل إلى الانكماش عندما يقوم بنك كندا برفع أسعار الفائدة، حيث سترتفع أسعار الفائدة الأولية التي تقدمها البنوك ، مما يسد الفجوة بين مبالغ معدلات الفائدة الثابتة اليوم ومدفوعات المعدلات المتغيرة في المستقبل.
إلى أي مدى سترتفع معدلات الفائدة؟
لم يُخفِ حاكم بنك كندا Tiff Macklem أنهم سيكونون صارمين في رفع أسعار الفائدة في محاولة للحد من ارتفاع التضخم، حيث اتخذ البنك المركزي خطوة نادرة اشتملت على 50 نقطة أساس الشهر الماضي لرفع سعر الفائدة إلى 1.0 بالمئة، كما وتوقّع بعض الاقتصاديين ارتفاعاً آخر بمقدار نصف نقطة مئوية مع قدوم الإعلان التالي عن الأسعار في يونيو – حزيران.
وأشارت شركة Desjardins في توقعاتها لسعر الرهن العقاري الأسبوع الماضي إلى أن البنك المركزي سيرفع سعر الفائدة الرئيسي بسرعة في العام المقبل لكنه سيبقى أقل من 2.5 بالمئة.
من جهته نوّه بنك كندا الشهر الماضي إلى أن السعر المحايد، وهو النقطة التي لا تغذي فيها أسعار الفائدة أو تعرقل النمو الاقتصادي للبلاد – يتراوح بين 2.0 بالمئة و 3.0 بالمئة.
وفي حال قام البنك المركزي برفع المعدلات المرتفعة في الدورة الحالية ، سترتفع المعدلات المتغيرة بمقدار 100-200 نقطة أساس وسيحدد حاملو الرهن العقاري بهذا النوع من القروض على الفور دفعات شهرية لتعكس المعدلات الأعلى.
هل حان الوقت لاختيار الرهن العقاري بسعر فائدة ثابت؟
أوضح كبير الاقتصاديين في Desjardins أن خطط بنك كندا لرفع أسعار الفائدة بسرعة يمكن أن تنهي الاقبال الكبير على الرهون العقارية ذات الأسعار المتغيرة بعد سنوات من انخفاض الأسعار إلى أدنى مستوياتها المتأثرة بالاقتصاد الوبائي.
وفي الوقت نفسه، قالت شركة RATESDOTCA إنه لا يزال هناك سبب مقنع لاختيار رهن عقاري متغير على المدى القصير حتى مع زيادة أسعار الفائدة في الأفق، وأشار إلى وجود فارق قدره 150 نقطة أساس تقريباً بين معظم العروض المتغيرة والسعر الثابت الحالي.
أسباب عدم تأهلك للحصول على نفس القدر من الرهن العقاري
يعتبر اختبار الجهد العقاري من العوامل التي يجب مراعاتها مع ارتفاع أسعار الفائدة، وقد يؤثر على مقدار المنزل الذي يمكنك تحمله، ويشمل الاختبار المشترين المحتملين، وكذلك أولئك الذين يتطلعون إلى إعادة تمويل الرهن العقاري الحالي، مؤهلون للحصول على القرض بمعدلين أعلى، إما السعر المعروض بالإضافة إلى 2 بالمئة أو المعدل المؤهل البالغ 5.25 بالمئة .
وعلى الرغم من أن أولئك الذين يسعون للحصول على موافقة مسبقة للحصول على قرض عقاري في السنوات القليلة الماضية قد يكونون معتادين على التأهل عند نسبة 5.25 بالمئة، إلا أن بيئة المعدل المرتفع اليوم قد تعني الحصول على قروض عقارية بنسبة 3.5 بالمئة أو أعلى، ومع إضافة 2 بالمئة ، يتطلع هؤلاء المشترون حالياً إلى التأهل للحصول على قروض عقارية بنسبة 5.5 بالمئة أو أعلى، ما يعني أن الزوجين اللذين سبق وتأهلا للحصول على قرض عقاري بقيمة 500 ألف دولار قبل 3 أشهر ، قد يكونان قادرين على تأمين ما يقارب 473 ألف دولار اليوم فقط.
