تميل رفع سعر الفائدة إلى أن تكون أخبارًا غير سارة وغير مرحب بها لمعظم الناس، خاصةً للكنديين الذين اقترضوا بكثافة من أجل شراء منزل في أسواق العقارات الساخنة في البلاد على مدى السنوات القليلة الماضية.
ومن المتوقع أن تأتي الزيادة الأخيرة في سعر الفائدة يوم الأربعاء ومن المتوقع أن يرفع البنك المركزي سعر الإقراض الرئيسي بما يصل إلى 75 نقطة أساس من أجل مكافحة التضخم الجامح. هناك سبب وجيه يجعل ذلك يبدو مخيفًا لكثير من الناس، وخاصة أولئك الذين اشتروا مؤخرًا منزلًا برهن عقاري متغير السعر.
وفقًا لتقرير صدر هذا الأسبوع من قبل، كان أكثر من نصف جميع الرهون العقارية التي تم الحصول عليها في النصف الثاني من عام 2021 عبارة عن رهون عقارية متغيرة السعر، وهي حالة شاذة لم نشهدها في السنوات العشر الماضية في بلد حيث يميل الناس إلى تفضيل الأسعار الثابتة بشدة.
مدفوعة بالخصومات الحادة على المعدلات المتغيرة، استمر هذا الاتجاه في الشهرين الأولين من عام 2022 أيضًا، حيث تم الحصول على أكثر من 55% من الرهون العقارية بمعدل متغير. علاوة على ذلك، ارتفع نمو الرهن العقاري خلال الأشهر الـ 12 الماضية إلى مستوى لم نشهده منذ عام 2008، وفقًا لـ CMHC.
لذلك عندما ننظر إلى عام 2021، وحتى في أوائل عام 2022، فإن ديون الرهن العقاري لم تتزايد فحسب، بل تسارعت بالفعل. لذا فنحن نتحدث عن زيادة تقترب من 10% في ديون الرهن العقاري مقارنة بالعام السابق، “لذا فإن الكنديين لديهم مستويات عالية من المديونية، وهذا شيء نراقبه عن كثب. وإن الرهون العقارية التي تم اقتطاعها أكبر أيضا حيث ينفق الناس المزيد لمواكبة ارتفاع أسعار المساكن. “هذا ما قالته تانيا بوراسا أوتشوا، كبيرة الاقتصاديين في CMHC لوسائل الإعلام، ومن الواضح أنه مصدر محتمل للضعف في نظام الإسكان. لذلك بالتأكيد شيء ننظر إليه عن كثب “.
الإقراض العقاري في آخر مكان في كندا يريدون الانزلاق
وتقول: أولئك الذين لديهم رهون عقارية متغيرة السعر سيكونون أول من يشعر بالضيق عندما ترتفع أسعار الفائدة، لكنها أضافت أنه “لا تزال هناك بعض الفروق الدقيقة” في الوضع. على سبيل المثال، أولئك الذين اختاروا دفع أكثر من الحد الأدنى بانتظام كل شهر قد لا يلاحظون زيادة في دفوعاتهم، على الرغم من أنهم سيدفعون رأس مال أقل كل شهر مما كانوا عليه من قبل. كما أن حالات التخلف عن سداد الرهن العقاري – نسبة حاملي الرهن العقاري الذين لم يسددوا دفوعاتهم لمدة 90 يومًا أو أكثر – لا تزال عند مستويات منخفضة قياسية.
وبينما أقرت أوتشوا، بأن التأخر في سداد القروض العقارية هو “مؤشر متأخر” على مشاكل الديون، حيث إن الرهون العقارية ليست على الأرجح المكان الأول الذي ستظهر فيه مشاكل الديون.
“لذلك أعتقد أنه في الشهرين المقبلين ، في الربعين المقبلين، سيكون من المثير للاهتمام النظر في حالات التأخر في السداد على منتجات الائتمان الأخرى، مثل بطاقات الائتمان، وقروض السيارات، والقروض الشخصية، وإن هذه ستكون على الأرجح المؤشرات الأولية إذا بدأ الكنديون بالفعل في الشعور بالضغط الناجم عن ارتفاع أسعار الفائدة.
“عادةً ما تكون هذه هي القروض المتأخرة في السداد أولاً، إذا كان بإمكاني وضعها على هذا النحو. لذلك يمكن أن يكون هذا مؤشرا مبكرا قبل مدفوعات الرهن العقاري. “الكنديون سيحاولون جعل كل السبل الممكنة لتسديد أقساط الرهن العقاري في الوقت المحدد.”
يشير أحدث تقرير لهيئة الإسكان للرهن العقاري أيضًا إلى أن التسارع الأخير في اقتراض الرهن العقاري كان بسبب الزيادات في الرهون العقارية غير المؤمن عليها لكل من شراء العقارات وإعادة التمويل. هذا مهم لأنه يشير إلى أن معظم الديون الجديدة يتم أخذها من قبل أفراد ليسوا مفرطين في الاستدانة، ونشير هنا إلى أن التأمين على الرهن العقاري إلزامي إذا وضع المرء أقل من 20% من سعر الشراء على العقار.
وبينما بلغ التسارع في الاقتراض أعلى مستوى منذ عام 2008 عندما تسببت أزمة الرهن العقاري في الولايات المتحدة في حدوث ركود، تشير أوتشوا إلى أن هناك “مجموعة متنوعة من الإجراءات والأدوات المختلفة” التي تم وضعها لضمان الاستقرار في نظام الإسكان الكندي.
وتشير إلى “اختبار إجهاد” تم تنفيذه للمقترضين في عام 2018 لضمان قدرتهم على تحمل زيادة إضافية بنسبة 2% في الأسعار. تمتلك كندا أيضًا قروضًا كاملة الرجوع، مما يعني أنه يمكن للمقرضين مصادرة الأصول في حالة التخلف عن السداد إذا كان بيع المنزل لا يغطي الديون، مما يجعل الابتعاد عن منازلهم أقل جاذبية للمقترضين إذا واجهوا مشكلة. وعلى الرغم من الهوس الأخير بالمعدلات المتغيرة، تشير أوتشوا إلى أن غالبية الرهون العقارية في كندا لا تزال منتجات ثابتة لمدة خمس سنوات وبالتالي لن يواجه المقترضون معدلات أعلى إلا عندما يحين وقت التجديد.
من جهته ردد كبير الاقتصاديين في RBC ناثان جانزين هذا الشعور.قائلاً: إن الزيادة المتوقعة في سعر الفائدة يوم الأربعاء ستظل ترفع معدل سعر البنك لليلة واحدة إلى 2.25 في المائة فقط، وهو معدل منخفض تاريخيًا.
“نتوقع المزيد من الارتفاعات في المستقبل. قال جانزين: “لدينا 100 نقطة أساس أخرى خلال الاجتماعين المقبلين للوصول إلى معدل (متوقع) 3.25 في المائة بين عشية وضحاها، بحيث يتدفق ذلك من خلال تكاليف الاقتراض الأسري”. “تتم إعادة تعيين بعض مدفوعات معدلات الرهن العقاري المتغيرة على الفور، وبصورة فعالة بمجرد أن يغير بنك كندا أسعار الفائدة، ولكن بالنسبة للعديد من حاملي الرهن العقاري الآخرين، يستغرق الأمر وقتًا. ويتم إعادة تعيينهم فقط عندما تحتاج إلى التجديد، وهذا سبب آخر وراء توقعنا أن يتأخر التأثير على القوة الشرائية للأسرة وأن نرى تأثيرًا أكبر حتى عام 2023 “.
يتوقع RBC، أكبر مقرض للرهن العقاري في البلاد، حدوث ركود معتدل في عام 2023، إلى جانب انخفاض بنسبة 10% في أسعار المساكن في العام المقبل.
هذا الأسبوع، قال مجلس إدارة العقارات الإقليمي في تورنتو إن مبيعات يونيو انخفضت بنسبة 41 في المائة مقارنة بالشهر نفسه من العام الماضي، مما يشير إلى أن ارتفاع المعدلات وعدم اليقين بشأن الاقتصاد قد يؤدي بالفعل إلى تهدئة أسواق الإسكان.
سؤال المليون دولار
يسجل سماسرة الرهن العقاري بالتأكيد بعضًا من هذا القلق من العملاء المحتملين
قال: أنتوني كونتينتو، المالك والسمسار في مجموعة شيروود مورتغاغ جروب في تورونتو: “أعتقد أن السؤال المليون دولار الذي سألناه على الفور، من القمة ، كما تعلمون ، هو إلى أين تتجه أسعار الفائدة”. “إذا كنا نعلم جميعًا ذلك، إذا كانت لدينا تلك الكرة البلورية ، فسنكون جميعًا من أصحاب الملايين ،”
قال إن هناك “الكثير من عدم اليقين” عندما يأتي إليه المقترضون المحتملون هذه الأيام.
“هناك الكثير من عدم اليقين بشأن ما إذا كان ينبغي عليهم الاحتفاظ بالمعدل المتغير أم لا. لذلك أعتقد أن المستهلك يشعر بالخوف بعض الشيء لواحد أو اثنين، وهو غير متأكد حقًا من أين يذهب، “كما يقول. “واقع الأمر هو أن الكثير منهم يجددون في أي شيء تقدمه لهم البنوك لأنهم إذا أرادوا الذهاب إلى مكان آخر، فهم بحاجة إلى التأهل مرة أخرى.”
وقال: إنه حتى في معدلات الفائدة المنخفضة تاريخياً، فإن اختبار الإجهاد يجعل من الصعب على بعض الأشخاص الذين يجددون إعادة تأهيلهم مع مقرضين جدد.
أيضاً قال: “بالتأكيد هناك ذعر في الوقت الحالي حيث يدفع الكثيرون لعدم معرفة إلى أين يذهبون”. “وهناك الكثير من الأشخاص في الوقت الحالي الذين وصلوا إلى مرحلة النضج حيث كانوا يدفعون ذات مرة 2.2 أو 1.9 بسعر ثابت قبل ثلاث أو أربع سنوات والآن أنت تعلم أنهم يتطلعون إلى 4.99. من المؤكد أن هذا يغير المشهد تمامًا فيما يتعلق بما يمكنهم تحمله. “لذا فهي بالتأكيد عبارة عن سحابة رمادية قليلاً تحوم الآن فوق المستهلك، صحيح وقرارهم بشأن ما يجب عليهم فعله”.
وأشار إلى أن الرهون العقارية المتغيرة قد تظل جذابة للعديد من الأشخاص المستعدين للتغلب على بعض الزيادات مقابل سعر مخفض، لكنه قال في النهاية إن كل شخص يحتاج في النهاية إلى رسم تقييم واضح لصورته المالية قبل تحديد ما هو الأفضل بالنسبة له. هم.
“من المحتمل أن يكون أكثر شيء يمكنك القيام به حذرًا هو الجلوس مع شريكك أو إذا كنت بمفردك وتصفح ميزانيتك بالكامل وأين تتواجد”. “سيعطيك مؤشرًا أفضل على مستوى راحتك، حيث تكمن مخاطرك بقدر ما إذا كنت ترغب في لعب تلك اللعبة المتغيرة أو البقاء في الوضع الثابت. بمجرد الانتهاء من العمل ورسم هذا الخط على الورق وإيجابيات وسلبيات إما ثابت أو متغير، أعتقد أن المستهلك نفسه فقط يعرف ما يمكنه تحمله “.
الرسالة من مورتغاغ والمقرضين الآخرين في الوقت الحالي هي القيام بواجبك قبل الحصول على قرض أو إعادة التمويل والتأكد من أنه يتناسب مع أهدافك المالية، حتى لو استمرت الأسعار في الزيادة إلى حد ما.
“نحن نعلم أن شراء منزل هو أحد أكبر عمليات الشراء التي يقوم بها الكنديون على الإطلاق. تقول أندريا ميتريك، المدير الأول، تمويل الأسهم العقارية في RBC، “من المهم حقًا إجراء البحث”. “من المهم حقًا إلقاء نظرة على الأدوات المناسبة، وإجراء المحادثات الصحيحة حول كيفية شراء منزل في هذا الوقت أو تعرف عندما تفكر في شراء منزل كيف يتناسب ذلك مع خطتك المالية الشاملة.”
وقالت إن أصحاب المنازل بحاجة إلى التفكير في التكاليف غير المتكررة والتكاليف الجارية وتكاليف الطوارئ المحتملة المرتبطة بملكية المنازل عند اتخاذ قرارهم بشأن الشراء والاقتراض.
“يجب أن يفكر مالكو المنازل أو أصحاب المنازل المحتملين حقًا، كما تعلمون، ما هي المقايضات التي قد أحتاج إلى إجرائها مع العوامل التي أحتاج إلى التفكير فيها وهو الوقت المناسب الآن للشراء ضمن هذه العوامل بالنسبة لي الوضع الشخصي “.
في حين أنه من الصعب التنبؤ بالضبط بما سيحدث بعد الربعين المقبلين، قال أوتشوا إن الصناعة والحكومة ستراقبان عن كثب، كما تعلمون، الشيء الذي نتطلع إلى مراقبته عن كثب هو بالتأكيد مستوى المديونية، في ظل سياق أسعار الفائدة المرتفعة والارتفاع السريع، نعم، بالتأكيد حتمًا ، سيضع هذا بعض الضغط على بعض الأسر وخاصة الأسر المثقلة بالديون بدرجة أكبر.”
المقابلة من CP24
