تنويه: في ضل جدل يدور حاليا حول ما ان سوق العقارات ذاهبا الى الغير ام الانهيار، قمنا في البحث عن اراء خبراء عدة في هذا المجال بالتعاون مع اشخاص حياديين في سوق العقار مثل ممثلي بنوك ومؤسسات حكومية، وهذا التقرير لا يتضمن اي رأي لوكيل عقارات، بائع او مشتري، جميع الاراء مأخوذة مختصين بالقرار وليس المداولة. والكلام في هذا الموضوع لهم وليس تحرير موقع الجالية، محم ننقل الاراء فقط.
يقول الخبراء: في الشهرين الماضيين، بدأنا على ما يبدو في النزول من ذروة مسيرة الإسكان الأخيرة التي شهدتها كندا، على الأقل في جنوب أونتاريو. الآن، مع دخولنا فترة جديدة، يقوم العديد من المستثمرين بإعادة تقييم الظروف الحالية حتى أن البعض يطرح السؤال التالي:
هل نشهد أخيرًا انهيار سوق الإسكان؟ ومع ذلك، فإن الواقع هو أن ظروف السوق الحالية لدينا بعيدة كل البعد عما يشكل “انهيارًا”. بدلاً من ذلك، ما نختبره الآن هو مجرد تصحيح، وهو ظاهرة مميزة خاصة به.
كيف يمكننا أن نقول إنه مجرد تصحيح وما الذي يحتاج المستثمرون إلى معرفته عند التنقل في هذه الأوقات المتغيرة؟
للإجابة على هذا السؤال، بحثنا في عدة حوارات لخبراء في القروض العقارية، فمن المهم أن يفهم المستثمرون الفرق بين الانهيار وتصحيح السوق حتى يتمكنوا من الاستجابة بشكل صحيح للسوق المتغير.
ففي الوقت الحالي نشهد تصحيحًا في السوق نظرًا لوجود عدد أقل من المعاملات في مبيعات العقارات والأحجام في سوق الإسكان، وبحسب تقرير حديث من Sagen، هناك انخفاض بنسبة 27 ٪ في المبيعات من فبراير إلى مارس، وانخفاض بنسبة 11 ٪ على أساس سنوي في القوائم الجديدة ومستوى مخزون أقل بنسبة 6 ٪ عن العام الماضي، وكلها تشير إلى تباطؤ السوق.
وبالعودة إلى تنبؤ Oxford Economics ، الذي يدعو إلى تصحيح أسعار المساكن الكندية بنسبة 24٪ بحلول عام 2024، يرى الخبراء بأن الكثير من القيم التي شهدنا ارتفاعها على أساس سنوي هي نتاج ثانوي للعرض المنخفض الأساسي في السوق والذي لا يمكن أن يفي بالطلب على الإسكان، حيث كانت تغذيها أيضًا بيئة منخفضة السعر والتي كانت نتيجة ثانوية للوباء.
كان الناس يشترون لأن الاقتراض كان رخيصًا، أدى ذلك بشكل مصطنع إلى رفع قيم العقارات. ومع ذلك، نظرًا لرفع سعر الفائدة بين عشية وضحاها، وزيادة عوائد السندات، وتزايد تكلفة الاقتراض، فإن هذه التغييرات لها تأثير على التكلفة الحقيقية للأموال وتجبر أرقام اختبار الإجهاد ان تكون أعلى أيضًا. وهذا يعني قوة شرائية منخفضة للمستهلك، وقدرة أقل، وتكلفة أعلى. كل هذه العوامل تؤدي إلى الحد من هؤلاء المشترين المضاربين الذين اشتروا فقط لأن المال كان رخيصًا، ولذلك تأثيرعلى الاسواق، لكن لا يعد انهيار .
وتجدر الإشارة أيضًا إلى أن تصحيحات السوق، فضلاً عن تعطل السوق، تمت ملاحظتها عدة مرات عبر التاريخ، فبالنسبة لأولئك الذين يبحثون عن تلميح إلى أين قد تتجه الأمور الآن، فإن الأمر يستحق النظر إلى أين ذهبنا في الماضي، مقارنة مع انهيار الإسكان في أوائل التسعينيات، حيث أن الظروف الآن مختلفة تمامًا. ليس ذلك فحسب، بل لقد تعلمت الحكومة الكندية من أخطاء الماضي، ووضعت سياسات مالية للمساعدة في منع تكرار مثل تلك الأحداث.
أن الفرق بين ما يحدث الآن في سوق الإسكان اليوم مقابل التسعينيات، فهو العرض. حيث في تسعينيات القرن الماضي، كانت العوائق هي أن البنوك لم يكن لديها سيطرة على المطورين مما أدى إلى الإفراط في تطوير بعض التقسيمات الفرعية. كما وعدم تحكم الحكومة الكندية في حجم ما يتم بناؤه، أدى إلى انخفاض القيم بسبب فائض العرض تزامنا مع معدلات الرهن العقاري المرتفعة، ما ادى إلى انهيار السوق وخسارة الكثير من الناس للمال.
الجدير بالذكر ان الحكومة الكندية تعلمت الكثير من الدروس في اتجاهات السوق التاريخية. وبشكل أساسي،إن الحكومة الكندية والبنية التحتية الاقتصادية الكندية منظمتان متناسقتان للغاية ومدعومة بسياسات قوية. وهناك الكثير من الضوابط الأكثر صرامة في تطوير العقارات، والتأكد من أن البناة قد باعوا مخزونًا كافيًا للمضي قدمًا في مشاريعهم. هناك الكثير من الضوابط والتوازنات المعمول بها حيث تقوم المؤسسات المالية بتمويل هذه المشاريع.
بشكل عام، أن انهيار السوق والتصحيح هما شيئان مختلفان تمامًا. ففي حين أن أحدهما يمثل خسارة كبيرة في القيم بسبب فشل جوهري في سياسة وأنظمة الحوكمة، فإن الآخر هو مجرد استجابة للأسعار المتضخمة بشكل مصطنع. بمعنى ما، يمكن أن يكون التصحيح شيئًا جيدًا على المدى الطويل لأنه يعيد السوق إلى حالة أكثر توازنًا واستدامة.
نصائح للجميع
للمستثمرين: يحتاج المستثمرون إلى فهم انهم لم يخسروا استثمارهم، ولكن قد يكون هناك خسارة في القيمة وهو ما نشهده اليوم. فمن المهم جدا فهم الاختلاف لأن المستثمر قد يوقف نيته تمامًا على الهامش معتقدًا أن هناك انهيارًا وشيكًا وأن هناك فرصة كبيرة للاستحواذ. لكن الإجراءات الأساسية لسياسات الحكومة سليمة للغاية، مع صعوبة وجود فرص ذهبية للشراء في هذا الوقت الحالي.
يعد فهم أننا نشهد تصحيحًا أمرًا واحدًا، ولكن قد لا يزال الكثير من الناس يتساءلون بالضبط كيف يجب عليهم المضي قدمًا في ضوء هذه الحقيقة. على الرغم من أن هذا لا يعني أن العقارات قد انهارت، إلا أن التصحيح قد يتطلب بعض التغييرات في إستراتيجيتك الاستثمارية.
للمشترين: بصفتك مشتري، إذا كنت تعلم أن تصحيح السوق قادم، فإن المفتاح هو التحلي بالصبر والشراء عندما يصحح السوق، إذا لم تكن متأكدًا من كيفية تحديد ما إذا كان شيء ما ذا قيمة حقيقية، فهذا هو المكان الذي لم يكن أكثر أهمية من أي وقت مضى للتأكد من أن لديك الوكيل العقاري المؤهل المناسب إلى جانبك.
للملاّك: بالنسبة للمالكين، عليك التفكير في ماهية نواياك بالضبط. انظر إلى احتياجاتك الحالية والمستقبلية والوصول إلى رأس المال لمحاولة معرفة ما عليك القيام به. إذا لم يكن هناك أي سبب للبيع، فما عليك سوى البقاء بعيدًا عن التقلبات. اما إذا كنت تبحث عن فرصة للاستفادة من تصحيح السوق، قم بإعادة تمويل وتأمين خط ائتمان وانتظار التصحيح لبدء التعامل.
للبائعين: أما إن كنت بائعًا، إذا لم يكن هناك شراء لاحق، فأنت بحاجة إلى صرف النقود عندما تكون القيمة عالية، مما يعني أنك تبيع اليوم. الآن، إذا كانت هناك عملية شراء لاحقة كبائع، فيمكنك في الواقع تخفيف أي خسائر في القيمة لأن هذه الخسارة في القيمة يمكن أن تؤدي أيضًا إلى انخفاض مماثل في القيمة عند الشراء. إذا لم يكن لديك الوقت المناسب، فهذه ليست صفقة كبيرة لأنه على الرغم من انخفاض القيمة الخاصة بك، فقد انخفض أيضًا ما تشتريه من حيث القيمة.
بشكل عام، الرسالة هي أن التصحيح هو فترة مؤقتة في السوق ويمكن للمستثمر الذكي تحقيق أقصى استفادة من مثل هذا الموقف، حتى لأولئك الذين يتطلعون إلى إيجاد طريقهم خلال الأوقات المتغيرة، عليكم الاستشارة من خبراء، ولا تعتمدوا على المبتدأين في سوق العقار والاستثمارات فالخبرة هنا ستكون سيف ذو حدين في مشاريعكم والحفاظ على اموالكم.
لم يكن الأمر أكثر أهمية من أي وقت مضى أن يكون لديك خبير مالي مثل وكيل عقارات أو رهن عقاري مميز كسند منيع، يشرح لك خيارات الرهن العقاري والعوامل الدافعة وراء المعدلات. ففي أوقات عدم اليقين تكون النصيحة والاحتراف أكثر أهمية.
لأي مساعدة في الحصول على خبراء في مجال العقارات، لا مانع من الاستفسار من موقع الجالية الذي سيساعد على وصولكم الى وكلاء عقارات امناء ومحترفين. اتصلوا بنا للمساعدة
